「自宅の土地」への増税は、すでにこっそり実行されているって知ってましたか?

相続する土地の8割引で相続税を計算する特例が、H22年以後に亡くなった人の相続から適用を受ける要件が厳しくなりました。

このサイトでは、不動産にかかる莫大な相続税を支払う前にやっておきたい、相続税対策について詳しく解説しています


<目次>

・不動産をかしこく生前贈与するには!

・自宅の不動産を8割引きで相続する方法とは!

・不動産で生前贈与するデメリットとは!

不動産をかしこく生前贈与するには!

不動産を相続する時は、相続時精算課税制度を使って相続すれば税制対策になるといわれます。

実際、相続時精算課税制度を利用すれば2500万円までは非課税なるのですが、2015年の法改正により、さまざまな制度・特例を吟味して考えていかないと余分な相続税を支払うことになります。

2015年の法改正では、基礎控除の金額がH26年12月31日までは5,000万円+(1,000万円×法定相続人)に、H27年1月1日以降は3,000万円+(600万円×法定相続人)に改正されます。

しかし、贈与税も改正され、贈与時精算課税の適用範囲の拡大と贈与税の税率構造も6層構造から8層構造へ区分が新設するされるなど、贈与税の緩和が行われます。

さらに、小規模住宅等の特例では、改正前は240㎡までの宅地面積は税金の金額の80%が減額対象でしたが、今回の改正によりこの広さが330㎡にまで拡大されました。

今回の法改正で、今まで課税されなかった人でも土地建物が課税の対象になる可能性がでてきました。

土地や建物は課税対象になりやすいので、事前に贈与という形で相続していくことが賢明です。

住宅取得時に親から多額の贈与を受ける場合や事前に親の不動産を相続する場合は、専門家に相談することをお勧めします。



自宅の不動産を8割引きで相続する方法とは!

「自宅の8割引特例」とは、亡くなった人の自宅の土地は、一定の面積330㎡(100坪)まで、8割引で相続税を計算できるという特例です。もし、自宅の土地が1億円なら、相続税の計算上は2000万円になります。

この特例は「小規模宅地の評価減の特例」といい、H22年4月1日以後に亡くなった人の相続から適用を受けることになります。

しかし、実際には小規模宅地の評価減が使えないことも多く、予想外の高額税負担となることも多いのです。

もし、自宅をお持ちで相続税負担が予想される方は、この特例が使えるかどうかをあらかじめ検討されることが重要です。

では自宅の土地を8割引で相続するには、どんな要件が必要でしょうか。

1)「亡くなった人」が住んでいた自宅の敷地である
2)同居親族・・・持ち続け、住み続ける
3)マイホームを持たない別居親族・・・持ち続ける(住まなくてもOK)

実は、従来は、要件1を満たせばその段階で5割引、さらに、要件2を満たせば8割引になりました。しかし、改正により5割引は廃止され、たとえ「亡くなった人」が住んでいた自宅の土地でも、要件の1)2)3)の人が「もらった」場合だけが8割引、それ以外は割引なしになったのです。

まず、第一に「亡くなった人がその土地の上にある建物に、亡くなる瞬間に生活の拠点を置いていたかどうか」で判定します。

両親や夫が長年暮らしていた自宅なら、「亡くなった人判定」を難なくクリアできますが、病院に長期間入院していた・老人ホームに入った・持ち家が二つある場合などは判定が難しくなります。

しかし、8割引が使えなくても、土地やその上にある建物を人に有償で貸していると、その土地が「5割引」になる特例もあります。

このように、自宅の8割引特例が使えなくなりそうなら、親の自宅を親がまだ生きている間に人に貸せば、5割引特例が使えるのです。

不動産の相続に関しては、一刻も早く専門家に相談することです。

不動産で生前贈与するデメリットとは!

不動産を生前贈与するデメリットとして

1)不動産の価格によっては贈与税が高くなる場合がある。
2)不動産取得税がかかる。

の2つが上げられます。

その中でも一番のデメリットは贈与税率が高いということです。

環境や経済などの動向により、土地の評価は変動します。贈与税は路線価評価額で算出されますので、相続の時期が難しいのです。

後、不動産取得税以外にも不動産を贈与されたときの登記費用が発生します。

登記は義務ではありません。しかし、第三者に対して、もらった不動産の権利を得たと主張するためには、登記をすることが必要となります。

登記をしなければ、将来不動産の売却時令金融機関などへの借入の担保にすることもできません。

不動産の生前贈与を受けたときにする登記のことを「所有権移転登記」といいます。

手続き書類は次のようになります。

(ア)登記原因を証明する書類
登記をする理由がわかる書類を法務局へ提出します。たとえば、「不動産贈与契約書」です。
(イ)権利証
贈与される上地の権利証が必要です。
(ウ)印鑑証明書
あげる人の印鑑証明書(発行から3ヵ月以内)が必要です。
(エ)住民票
もらう人の住民票(有効期限なし)が必要です。
(オ)固定資産税評価証明書
市町村役場で申請すると固定資産税評価証明書(贈与年度のもの)がもらえます。
(カ)委任状
登記を司法書上等他人に依頼するときに必要です。

■贈与契約書の印紙税
土地などの不動産の贈与契約書にも印紙税を貼らなければいけません。

不動産の贈与も、「不動産の譲渡」に含まれますので、印紙税法の税金の対象となる文書に該当します。

その場合、納付する印紙税額は、贈与は無償の契約ですので契約金額の記載のない契約書として、200円
となります。

また、不動産贈与契約書に、たとえば「時価1億円の土地を贈与する」というように、贈与物件の評価額の記載があったとします。

その記載金額は実際の売買金額ではないため、印紙の金額は200円となります。

単純な贈与契約書では、基本的にあげる人(贈与者)の意思と、もらう人(受贈者)の意思がはっきりしていればよいので、なるべく単純に書いた方が無難です。





このページの先頭へ